Не агенты и не посредники

Статья в журнале "Управление многоквартирным домом", № 4, апрель 2009 г.

А.Н.ПЛУТЦОВ,

муниципальный советник 2 класса, генеральный директор

ООО «Управляющая компания "Управдом"», (г. Георгиевск Ставропольского края)

Не агенты и не посредники

В Ставропольском крае есть город Георгиевск, в котором на 24 многоквартирных домах в полном согласии с жителями работает 000"Георгиевская управляющая компания" (000 ГУК). В этих домах проживает 2820 собственников помещений. В каждом из домов сформированы домовые комитеты, через деятельность которых владельцы и наниматели помещений активно участвуют в преодолении жилищно-коммунальных проблем на своей территории.

И управляющая компания, и жители чуждаются в реальной защите своих прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг от необоснованного повышения тарифов, от произвола монополистов. Исходя из своего выстраданного опыта, они считают, что некоторые положения Жилищного кодекса и изданных в связи с ним постановлений Правительства России нарушают права потребителей, защищая только интересы монополистов -поставщиков коммунальных ресурсов. Таким путем все трудности реформирования перекладываются на плечи и карманы населения. Если не будут внесены поправки в Жилищный кодекс РФ и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее - Правила), то итогом будет массовое банкротство управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, и вся реформа ЖКХ просто захлебнется.

 

Договорная работа
Работать в сфере ЖКХ непросто, но профессионально очень интересно. Люди начинают понимать, что теперь они хозяева в своих многоквартирных домах. Учатся считать свои деньги, стремятся внедрять современные энергосберегающие технологии. И контролируют до копеечки уплаченные ими денежные средства. Совместно решаем, куда в первую очередь направлять деньги собственников. Есть программа улучшения условий проживания, есть утвержденные сметы, есть взаимопонимание между собственниками помещений и управляющей компанией. Нам от государства нужна только небольшая помощь - защита от коммунальных монополистов. И мы с жителями приведем дома в надлежащее состояние.
Собственники (все квартиры приватизированы) провели общие собрания. Форму управления избрали рекомендованную и популяризируемую отделом реформирования Георгиевского управления коммунального хозяйства -непосредственное управление. 000 ГУК' избрали обслуживающей органи-зацией. Мы заключили договор обслуживания и приступили к работе. Нo собственники помещений по разным причинам не все оперативно заключили индивидуальные договоры энергоснабжения. В результате несколько домов были отключены от горячего водоснабжения (в некоторых домах, обслуживаемых другой организацией, горячей воды нет на протяжении уже нескольких месяцев, хотя жители регулярно производят оплату).
В силу ст. 426 ГК РФ договор энергоснабжения признается публичным и должен удовлетворять требованиям, установленным для публичных договоров. Люди задают вопрос: а как же раньше им предоставляли услуги энергоснабжения, когда дом обслуживала муниципальная организация? Почему только теперь, когда они воспользовались своим правом выбора, возникают проблемы? Зачем отключать энергоснабжение, пока все не перезаключат договоры'1 Ведь прежние договоры не отменены, энергоснабжающие организации остались прежние.
Нарушается ст. 540 ГК РФ, которая гарантирует подачу энергоснабжения, несмотря на изменившиеся условия до момента заключения нового договора. А в отношениях потребителя (абонента) с энергоснабжающей организацией договор считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 этой статьи).
В письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 28.12.2004 № 0100/3671-04-27 "О методических рекомендациях по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммуналоного хозяйства" прямо сказано: "То обстоятельство, что б большинстве случаев отношения потребителей жилищно-коммунальных услуг-с соответствующими исполнителями не оформлены надлежащим образом, не должно служить основанием для признания отсутствия между ними договора как такового, поскольку между названными сторонами в любом случае (прежде всего в силу закона) существуют договорные отношения, основанные среди прочего на фактической поставке гражданам соответствующих энергоресурсов, вне зависимости от наличия или отсутствия заключенного в установленном порядке (с соблюдением простой письменной формы) договора найма (социального найма) жилого помещения или договора на его обслуживание''
Чтобы выйти из создавшейся ситуации, собственники провели общие собрания, на которых изменили способ управления домом на управление управляющей организацией. Выбрали нас как управляющую организацию (УО). Дали нам соответствующие поручения. Занесли в протокол.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на основании решения общего собрания. И он является главным документом, определяющим взаимоотношения УО и собственников помещений. Там же установлено, что "...одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений)... за плату обязуется оказывать услуги... по содержанию... предоставлять коммунальные услуги собственникам...".
Все коммунальные (энергоснабжающие) предприятия в этой статье замечают толоко слово обязаны. Но категорически не замечают, что в пп. 1 и 2 указано на обязательное решение и задание (запротоколированные) общего собрания. К, зная ненасытность коммунальных (энергоснабжзющих) организаций и их желание переложить все тяготы hа плечи и кошельки собственников, в решениях общих собраний дали нашем организации задание "...заключить от их имени и за их счет договоры энергоснабжения". Или выступить агентами во взаимоотношениях с коммунальными (энеогоснабжаю-щими) предприятиями.
Это не устраивает коммунальные (энергоснабжающие) предприятия. Они вынуждают заключать договоры энергоснабжения только на выгодных им условиях. Кроме Ставропольмежрегионгаза, который категорически против посредников в лице ТСЖ, ЖСК и УО. Остальные электро-, теплосети, водоканал не хотят принимать условия агентских договоров с УО. Навязывают кабальные договорные условия, не принимая к рассмотрению наш* замечания. Откровенно нарушают Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ'О защите конкуренции":"... Настаивание энергоснабжающей организации, занимающей доминирующее положение, на предложенных ею условиях договора является злоупотреблением доминирующим положением в форме навязывания невыгодных или дискриминационных условий договора для абонента, находящегося в экономической зависимости".
Нас понуждают выступать "потребителями" по отношению к ресурсоснаб-жающим организациям. Теплосети всем собственникам нежилых помещений направили уведомления о расторжении с ними договоров теплоснабжения, понуждая их заключать эти договоры с нашей организацией, хотя ООО "ГУК" создано для управления жилым фондом. Именуют нас в своих договорах "потребителями". Несмотря на то что Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" определено: потребитель - это гражданин... приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Какие же в таком случае ТСЖ, ЖСК, УО - потребители?
Господа монополисты занимаются принуждением ТСЖ, ЖСК, УО к покупке у них энергоносителей по тарифам для населения. Хотя если исходить из буквального смысла п. 15 Правил получается, что ресурсоснабжающие организации должны продавать потребителям (гражданам) энергоресурсы по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций. Но они продают энергоносители по тарифам для населения. Из этого вытекает, что энер-госнабжающие организации должны работать напрямую с гражданами (потребителями). А если они не хотят работать напрямую с гражданами, то должны продавать энергоносители ТСЖ, ЖСК, УО (которые в этом, случае сами становятся ресурсоснабжающими организациями по отношению к гражданам) по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций. В этом случае управляющие будут продавать ресурсы гражданам по тарифам для населения. Иначе получается, что энергоснабжающие организации получают энергоносители по тарифам для ресурсоснабжающих организаций, куда уже заложена их оплата по работе с потребителями. Затем продают энергоносители ТСЖ, ЖСК, УО по тарифам для граждан, куда опять заложена оплата работы с гражданами. Затем ТСЖ, ЖСК, УО должны продать (если есть покупка, то должна быть и продажа) энергоносители гражданам. Но они на это не имеют права. Ведь тариф уже рассчитан для граждан.

Убытки управляющих организаций
Кто же оплатит посредникам затраты, связанные с работой с гражданами, созданием дополнительного абонентского отдела? Очевидно, энергоснаб-жающие организации. Но они не хотят этого, а перекладывают на ТСЖ, ЖСК, УО все обязанности по работе с собственниками: сбор показаний приборов учета, ведение начислений за энергоресурсы (потребленные не УО, а собственниками для своих нужд и нужд содержания общедомового имущества), печать и раздачу платежных документов, работу с должниками и т. д.
Работа с собственниками РСО должна оплачивать УО. Эта составляющая заложена в тарифах РСО для населения. Или, коль они называют себя ресур-соснабжающими организациями, должны ТСЖ, ЖСК, УО продавать энергоносители по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций. А управляющие организации, в свою очередь, беря на себя всю работу с собственниками, будут продавать ресурсы по тарифам для населения.
Монополисты предлагают все эти работы заложить в ставку на содержание и ремонт общего имущества. Но при чем здесь тариф на коммунальную услугу?
В домах, которые остались на непосредственном управлении, тариф на горячее водоснабжение составляет за кубометр 18,68 руб., и теплосети сами напрямую работают с собственниками, утверждая, что эти затраты заложены в тарифах. А вот для ТСЖ, ЖСК и УО это якобы не заложено в тарифах. Хотя собственники этих домов тоже оплачивают за куб по 18,68 руб.
Если ТСЖ, ЖСК, УО будут от своего имени заключать договоры с энерго-снабжающими организациями на поставку энергоносителей, т. е. выступать потребителем (абонентом) согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений по договорам управления, то такие договоры не будут соответствовать требованиям действующего гражданского законодательства. Согласно ст. 534, 539 ГК РФ, Федеральному закону от 14.04.1995 № 41-ФЗ"О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" договор энергоснабжения может быть заключен только с абонентом при наличии у него энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации. Абонент может передавать энергию, принятую у энергоснабжающей организации, другому лицу (субабоненту) через присоединенную сеть. Ни ТСЖ, ни ЖСК, ни УО не отвечают нормативным требованиям, предъявляемым к абонентам, так как все тепловые пункты, электрощитовые, энергопринимающие устройства, все внутридомовые инженерные сети и коммуникации принадлежат согласно нормам Жилищного и Гражданского кодексов РФ, на праве общей долевой собственности только собственникам помещений, а не ТСЖ, ЖСК и УО.
Следующее соображение: коммунальные (энергоснабжающие) предприятия, ссылаясь на Правила, понуждают ТСЖ, ЖСК и УО приобретать (покупать) у них энергоносители. Но если есть покупка, то должна быть и продажа. И тогда сами ТСЖ, ЖСК и УО становятся энергоснабжающими организациями и должны добавлять цену в тариф. Или им должны продавать энергоносители по оптовым ценам. Но тарифы на энергоносители регулируются и установлены для населения. И это прямо ведет к убыткам и банкротству ТСЖ, ЖСК и УО. Если они будут приобретать у энергоснабжающих организаций их «коммунальные ресурсы» и предоставлять их собственникам помещений, то будут не вправе принимать к зачету НДС, поскольку не осуществляют деятельности по преобразованию ресурсов в услуги и не несут связанные с этим затраты. Таким образом, у них возникают убытки в размере НДС (18%), которые ТСЖ, ЖСК и УО будут вынуждены опять переложить на плечи и на карманы собственников помещений или не производить работы по содержанию и ремонту.
Кроме того, коммунальные (энергоснабжающие) организации понуждают ТСЖ, ЖСК и УО все сданные средства за энергоносители принимать и пропускать через свои счета (транзитом). Сложившаяся годами практика такова, что собственники помещений оплачивали все жилищные и коммунальные услуги в МУГУ'ЕРКЦ" (расчетно-кассовый центр), который эти средства перечислял на счета соответствующих организаций. По нашему договору поручения МУП "ЕРКЦ" производило начисление, выдачу платежных документов, сбор средств за наши услуги. Предоставляло нам реестры плательщиков и неплательщиков, другую аналитическую информацию. За это мы им выплачивали комиссионные в размере 3% от собранной и перечисленной на наш счет суммы.
Теперь коммунальные (теплоснабжающие) службы понуждают МУП "ЕРКЦ" средства за их услуги по тепло- и горячему водоснабжению зачислять на наш расчетный счет. А мы собранные денежные средства (не все 100% и не за наши услуги) должны перечислить на счет этой коммунальной службы. Но из каких средств можно оплатить все 100%, если не все собственники сразу оплатили? Из ставки на содержание и ремонт, которая не менялась в городе на протяжении нескольких лет, нельзя - это целевые средства собственников на содержание и ремонт. А других средств нет. Тем более что с зачисленной на наш расчетный счет суммы за энергоносители МУП "ЕРКЦ" снимает по договору 3% (почему с УО?). Еще 1% уходит как налог на прибыль - прямой убыток составляет 4%. Нам коммунальщики выставляют 100-процентный счет к оплате. А где взять эти 100%, когда не все собственники оплатили, МУП "ЕРКЦ" забрало 3%, налог еще 1%?
Кроме того, вышел закон о банках, в соответствии с которым добавляется еще один посредник. Хотя мы и так уже обслуживаемся в банке, который берет за свои услуги 1%. Теперь второй банк-посредник забирает себе 3%, но берет на себя обязанность только по сбору средств от собственников помещений, а на всю аналитическую информацию необходимо заключать договор с ЕРКЦ - это еще 1 % от сданной суммы. Итого общий прямой убыток составит 6%. Помимо не сданных собственниками средств.
Пример: если оборот средств за энергоносители в месяц составляет 1 200 000 руб., сняв 6%, получаем 72 000 руб. в месяц чистого убытка или необоснованного увеличения платежей населения. Да плюс нужно будет дополнительно набрать специалистов в абонентский отдел, купить оргтехнику - это еще около 15 000 руб. в месяц. Вот и получается, что через два-три месяца коммунальные предприятия могут обанкротить все ТСЖ, ЖСК и УО. Они, не мудрствуя лукаво, предлагают все эти расходы переложить на плени населения, увеличив тариф на содержание и ремонт (при том что эти расходы уже заложены в их тарифах).

Работая с Ассоциацией коммерческих управляющих недвижимостью российского жилищного объединения, мы хорошо видим и понимаем, что это проблема абсолютного большинства наших коллег по всей России. Кроме, пожалуй, Краснодарского края, где уже второй год живут цивилизованно -руководством края в силу полномочий по Федеральному закону от 06.10.2003 № 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и с целью действенной защиты прав потребителей, а заодно и частных УО, издано распоряжение, обязывающее все ресурсоснаб-жающие организации работать только напрямую с собственниками помещений без посредников в лице УО, ТСЖ, ЖСК.
Для выхода из ситуации в отношении всех регионов необходимо изменение нормы п. 2 ст. 162 ЖК РФ. В него следует внести четкое положение о праве выбора собственниками помещений способа предоставления им коммунальных услуг: либо силами ТСЖ, ЖСК, УО, обязав энергоснабжающие организации оплачивать последним их работу из своего тарифа, либо напрямую энергоснабжающими организациями.
Пункт 2 ст. 165 ЖК РФ гласит о том, что органы местного самоуправления и УО обязаны по запросам собственников предоставлять полную информацию о тарифах и ценах на услуги. Георгиевская управляющая компания предоставляет собственникам на общих собраниях полную расшифровку калькуляции на услуги. А вот коммунальные предприятия и органы местного самоуправления ссылаются на то, что они тарифы не утверждают. Их утверждают региональные энергетические комиссии и краевые комитеты по ценам. А те, в свою очередь, считают, что они в этом пункте не упомянуты, а сама информация закрытая. Но это прямое нарушение Федерального закона "О защите прав потребителей". В своем выступлении в Санкт-Петербурге Президент РФ указал, что тарифы и цены на жилищные и коммунальные услуги должны быть прозрачными для населения. Необходимо внести поправки или дополнения в эту статью, обязав все, без исключения, организации ЖКК, формирующие, рассчитывающие и утверждающие тарифы на энергоресурсы и жилищно-коммунальные услуги, предоставлять по требованию потребителей (абонентов) и их представителей (агентов) полную расшифровку калькуляции стоимости товаров и услуг.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам
Необходимо привести положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, в соответствие с действующим Федеральным законом "О защите прав потребителей", Налоговым кодексом РФ и другими нормативными актами.
В начале постановления сказано, что оно принято "в целях защиты прав потребителей...". Но вся концепция постановления вызывает недоумение и серьезные возражения. Впечатление такое, что данный документ готовился авторами с единственной целью - максимально соблюсти интересы монополистов, производящих и реализующих коммунальные услуги, за счет ущемления прав потребителей и интересов ТСЖ, ЖСК и УО. Авторы Правил проигнорировали терминологию, введенную в законодательство Федеральным законом "О защите прав потребителей", ради чего изобрели новые термины, в т. ч. так называемые коммунальные ресурсы и ресурсоснабжающие организации. Извратили смысл понятия "исполнитель". Ничего из названного не предусмотрено ни Федеральным законом "О защите прав потребителей", ни Налоговым и Жилищным кодексами РФ, ни другими актами.
В пункте 4 ст. 154 ЖК РФ приведен полный перечень коммунальных услуг, в который входят холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление. А в Правилах коммунальные услуги уже названы коммунальными ресурсами(?).
В статье 38 НК РФ дано точное определение услуги: услуга всегда направлена непосредственно (без посредника) тому, кто ее потребляет. Производитель и исполнитель услуги - всегда одно и то же лицо. Услуги нельзя накапливать (закупать) и перепродавать. Мнение законодателя очевидно: вопреки Правилам и распространенному мнению многих чиновников - ТСЖ, ЖСК, УО не оказывают коммунальных услуг собственникам. Законодательно установлено, что эта функция является обязательной составляющей деятельности организации, названной в Правилах "ресурсоснабжающей". Производитель и исполнитель услуги - всегда одно и то же лицо. Да и в самом названии Правил указано, что гражданам предоставляют "...коммунальные ус-луги" а затем в тексте документа уже везде идет замена на "коммунальные ресурсы".
Авторы этих Правил подразумевали, что коммунальные ресурсы - это непосредственно электроэнергия, вода, газ, идущие по проводам, трубам до потребителя - гражданина. При этом функции ТСЖ, ЖСК, УО - это надлежащее содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей, принадлежащих на праве общедолевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома, и стоимость этой услуги заложена в ставки УО и затраты ТСЖ, ЖСК на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества. Следовательно, по указанию законодателя, ресурсоснабжающие организации должны быть исполнителями (изготовителями) коммунальных ресурсов и продавать их по тарифам, утвержденным для населения напрямую. Без посредников.
Понятие "коммунальный ресурс"- это изобретение в угоду монополистам. В экономике нет понятия "коммунальный ресурс". Есть только ресурс - труд, капитал, земля. Ресурс можно накапливать, делать резерв, который затем расходовать. Но ни ТСЖ, ни ЖСК, ни УО их не накапливают и тем более не расходуют. Их одновременно с получением у себя в помещении потребляет и расходует для личных нужд потребитель - гражданин.
Правила по предоставлению коммунальных услуг идут в разрез и с налоговым законодательством. Если исходить из Правил, получается, что ТСЖ, ЖСК, УО сами оказывают коммунальные услуги. Получается, что платежи собственников помещений превращаются в этих организациях в выручку от реализации с соответствующими налоговыми отчислениями. Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Поступившие от собственников помещений средства за коммунальные услуги на счета ТСЖ, ЖСК, УО точно в такой же cуммe перечисляются на счета энергоснабжающих организаций. При этом за минусом налога на прибыль, услуг банка, услуг ЕРКЦ. Что ложится на убытки ТСЖ, ЖСК, УО. Это означает, что здесь нет и не может быть никакой экономической выгоды. Да и как она может возникнуть от деятельности, которая не осуществляется?
Несоответствие положений Правил действующему законодательству явно прослеживается и в части начисления платежей за коммунальные ресурсы. В частности, применение формул приложения 2 к Правилам. Коммунальный ресурс - электроэнергия. Есть общедомовой прибор учета, есть прибор учета освещения мест общего пользования, есть квартирные приборы учета.
Пример: согласно показаниям общего прибора учета в месяц дом потребил 1000 кВт-ч, на освещение мест общего пользования ушло 100 кВт-ч, суммарное квартирное потребление составило 900 кВт-ч. Данные, подтверждающие эту цифру, получить практически невозможно, так как не все жильцы ежемесячно до 25-го числа передают показания приборов учета. А входить в квартиру для снятия показаний имеем право не чаще одного раза в полгода. Нет i-тых помещений. И все это умножается на коэффициент Т . Но сразу возникает вопрос, а где в формуле 9 приложения 2 Правил учитываются показания объема технически неизбежных и обоснованных потерь и затраты на общедомовые нужды, которые показал прибор учета этих мест? Из формулы 9 получается, что все они вошли в показатель Уд, в нашем случае это -1000 кВт-ч. Далее - 1000 делим на 900 кВт-ч, умножаем на тариф 1 ,6 руб./кВт-ч, получаем сумму к оплате 1,77 руб./кВт-ч. Получается, что согласно формуле 9 собственники помещений дважды оплачивают технически неизбежные и обоснованные потери и затраты на общедомовые нужды, так как в коэффициенте Тк (согласно Правилам и письму Минрегиона России от 16.02.2007 № 27_05-ЮТ/07) это уже заложено.
В формулу 9 приложения 2 Правил необходимо внести изменение. Показания прибора учета мест общего пользования, которые почему-то не отражены в этой формуле, необходимо прибавлять в знаменателе. Тогда собственники не будут дважды оплачивать одну и ту же услугу.
Мы твердо считаем, что Правила написаны только в интересах монополистов, производящих и сбывающих коммунальные услуги (ресурсы). Они гарантируют им спокойную жизнь, уводят от ответственности перед населением за неэкономичность и некачественность своей работы.
Необходимо также внести изменения в Налоговый кодекс РФ в части изменения поправки подп. 2.1 ст. 251 (внесена законом от 21.07.2007), предусмотрев освобождение от налога целевых средств собственников помещений многоквартирного дома на капитальный ремонт, вносимых на счета управляющих организаций. Сегодня получается, что ремонт еще не провели, а деньги в виде налога уже отдали.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Покорми рыбок

Погода в регионе

Защита и статистика

Этот сайт защищен «Site Guard»

Яндекс.Метрика