Статья в журнале "Управление многоквартирным домом" № 1 за январь 2011 г.

В.К. Хомяков, исполнительный директор СРО "Совладение", г. Москва, председа­тель Комитета по жилищным право­отношениям Обще­российской общест­венной организации "Гражданская лига по вопросам жи­лищных, земельных правоотношений и территориального общественного самоуправления"

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: "договор заключается в письменной форме путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами" (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом "одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в много­квартирном доме) в течение согласованного срока за плату обя­зуется оказывать услуги и выполнять работы..." (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а "выполнять работы по надле­жащему содержанию", "ремонту общего имущества", "предостав­лению коммунальных услуг". То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием "управление" Жилищный ко­декс РФ указывает и на возможность "осуществлять иную направ­ленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность". Под "иной деятельностью", надо полагать, законо­датели имеют в виду разновидности все тех же работ по содер­жанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Если говорить о Жилищном кодексе РФ как своде норм и пра­вил, на основании которых должны строиться правоотношения в жилищной сфере, то в него нужно ввести главу, в которой дать определения понятий и терминов, применяемых законодателями собственно в Жилищном кодексе РФ. Может быть, тогда и зако­нодателям станет понятно, что в нем масса несоответствий.

Треть Жилищного кодекса РФ списана законодателями из Гражданского кодекса РФ. Не буду останавливаться на некоррект­ности такой "работы". Думаю, что фиксированные формулировки основных понятий "недвижимость", "общее имущество", "доля в пра­ве" и многих других понятий понудили бы законодателей думать конкретнее и корректнее о том, что они записали как нормы закона. Но пусть этот брак остается на их совести. Мы рассмотрим только одно понятие -"управление многоквартирным домом".

Управление многоквартирным домом

В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муници­пальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (гене­ральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления - управле­ние многоквартирным домом.

Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессиональ­ного осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как иму­щества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно - невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управ­лению МКД другому лицу.

Прежде чем дать формулировку понятия "управление много­квартирным домом", рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию пе­редает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заклю­чив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юриди­ческое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юри­дическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые докумен­ты. Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить до­говор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

- техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг жителям;

- работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

- обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

- ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

- ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

- ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

- перестройку, пристройку, надстройку;

- строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в ава­рийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося зе­мельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застрой­щика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессио­нальный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указан­ных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных до­говоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функ­цию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается пре­доставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, орга­низация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-про­пускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении до­говоров на размещение рекламы на здании или земельном участ­ке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами госу­дарственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относит­ся исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по дого­вору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собствен­ников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя испол­нение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовла­дения):

- - заключение договоров на определение кадастрового паспорта зе­мельного участка (двора) МКД с точками координат;

-  - заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

- - заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

-  заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

-  заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации отно­сится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязатель­ное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функ­циями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функ­циями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполня­ет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Функция управления - самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями - техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.

Управляющая организация - это доверенное лицо собствен­ников помещений МКД, это представитель собственников поме­щений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке "опла­та за управление" или "управленческие расходы". Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Пени, неустойки, штрафы, которые могут иметь место при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам со стороны третьих лиц, также являются фондом оплаты (премиаль­ным) за управление. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей органи­зацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчи­тывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммуналь­ные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники поме­щений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие ор­ганизации, коммунальные предприятия одновременно исполня­ли и функции управляющей организации. Организация, предо­ставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять неза­висимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим комму­нальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

Передо мной серия договоров управления многоквартирным домом, заключенных разными организациями. Все они почему-то начинаются с "цели договора". Цель провозглашается очень хо­рошая, поэтому приведу ее полностью.

"Цель договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам и иным гражданам, прожи­вающим в многоквартирном доме".

В договоре "управления" нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий "управление МКД", "обслуживание МКД" и "предоставление коммунальных услуг".

Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками поме­щений МКД, - это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собствен­никами помещений МКД и управляющей организацией.

"Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и пе­редают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управ­ляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора".

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Напомню, что в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ "в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше­нии которого будет осуществляться управление...".

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является "домовладение", а не его часть в виде многоквартирно­го дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры "вспомогательного имущества". Без наличия права у множествен­ности лиц на "вспомогательное имущество" это имущество по закону не может быть "общим имуществом". Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится соб­ственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня "вспомогательное имущество" или, как его называют, "общее имущество" является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом "парит" над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем сов­местном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ "общего имущества многоквартирного дома". Регист­раторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат - бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помеще­ний не имели возможности контролировать работы, услуги само­стоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие ор­ганизации.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь про­фессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед само­регулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная подготовка операционной систе­мы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носите­ля на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

НАШИ КОММЕНТАРИИ

Как видно, в законодательстве присутствует много белых пятен по управлению многоквартирными домами. В статье, и не без основательно, разделены два понятия: управление домов и обслуживание дома (то, чем мы, собственно, занимаемся). Вот как трактуется понятие управляющая организация: Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке "оплата за управление" или "управленческие расходы". Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

- заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

- заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

- заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

- заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

- заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

В калькуляции затрат по обслуживанию общего имущества дома предусматриваются доли расходов на виды работ, определенные нашим договором. Для несведующих поясню, как высчитываются эти доли. С каждым подрядчиком (ООО "Моздокский Водоканал", ООО "Моздокские тепловые сети", МУП "САХ" и др.) заключены договора, в которых обозначены виды работ и их стоимость. Для удобства и унифицирования расчетов эти стоимости, в основном, приведены к 1 кв.м. площади дома. Сумировав стоимости работ на 1 кв.м. получаем тариф. Конечно, сюда еще плюсуются расходы на оплату налогов, содержание ИРКЦ (расчетно-кассового центра), оплата за освещение мест общего пользования (подъездов, подвалов, территории), расходы УК "Управ Дом" по обеспечению работников спецодеждой, инвентарем, моющими средствами (охрана труда и техника безопасности), оплату труда работников, прибыль. Эти расходы заложены в графе - Плата за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома. Существуют еще и государственные нормативы стоимости работ, в которых расписаны виды работ, нормы времени на их выполнение и стоимость работ. Т.е. Калькуляция расходов и, соответственно, тариф определяется расчетным путем.
Добавлять в калькуляцию расходов дополнительные работы (такие, как описаны выше), значит увеличивать тариф. Вот тут сложнее. Выполняя требования законодательства, все наши подрядчики повысили тарифные ставки рабочих. Стоимость работ так же увеличилась из-за увеличения налогов взамен единого социального налога в 2,5 раза. Выполняя требования закона, они увеличили стоимость своих работ от 50 до 80 %. А управляющим компаниям сделали потолок до 15 %. (У нас рост тарифа составил 12,5 %).  Что это означает на практике? Мы получим денег от населения на 12,5 % больше, чем в 2010 г., а за работы должны будем заплатить на 50-80 % дороже. Понятно, что уже не все работы мы сможем выполнить, т.к. не хватит денег (приплюсуйте сюда и должников, чьи деньги управляющая компания недополучает).
Мы предлагали жильцам при формирования тарифа на 2010 г. добавить на их усмотрение дополнительные виды работ (асфальтирование территории, улучшенный косметический ремонт в подъездах, установка домофонов, замена почтовых ящиков и др.) с последующим расчетом стоимости этих дополнительных работ и увеличение тарифа. Во всех домах жильцы отказались от дополнительных работ, мотивируюя неспособностью большинства жильцов оплачивать эти работы. А на сколько должен увеличиться тариф при включении в него работ, указанных выше? А "потянут" его наши жильцы?
До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуется делами дома, не ходит на общие собрания, подписывает предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника Управ Дома для замены, к примеру, крана в умывальнике и получая отказ: - А за что я вам плачу? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме. А многие до сих пор живут по далекой старинке: - Вот приедет барин, барин нас рассудит...