УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: КАКОЙ СПОСОБ ЛУЧШЕ?

Статья в газете "Время, события, документы" за 25.01.2012 г.

В силу своей работы я часто общаюсь с людьми, проживающими в многоквартирных домах. Приходится констатировать, что жильцы практически не обладают информацией о своих правах и обязанностях. Я сам проживаю в многоквартирном доме, поэтому хотелось бы поделиться информацией с другими жильцами, а особенно с домкомами и председателями ТСЖ.
Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами: 1) непосредственное управление многоквартирным домом; 2) управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ); 3) управление многоквартирным домом управляющей компанией.  

 

 Непосредственное управление многоквартирным домом
При избрании этого способа управления собственники многоквартирного дома становятся подобно хозяевам индивидуального жилья и должны напрямую заключить договоры с коммунальными организациями, «Энергосбытом», «Водоканалом», «Теплосетями», «Спецавтохозяйством» и т.д. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять коммунальные ресурсы до установленных в доме границ ответственности (общедомовые приборы учета воды, тепла, электричества), а не в квартиры. При этом жильцы должны выбрать ответственного за дом, который от имени собственников квартир всего дома на основании нотариально заверенного протокола общего собрания жильцов, в котором будут указаны его полномочия, заключит указанные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он будет нести ответственность за выполнение обязательств по оплате поданных коммунальных ресурсов в многоквартирный дом. Обслуживание жилья осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных подрядных (специализированных) организаций. В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (когда 95% средств выделяется государством, 5% - жильцами). Такая форма управления является эффективной только тогда, когда многоквартирный дом новый, небольшой - от 8 до 12 квартир. При этом жильцы должны отличаться высокой сознательностью, чувством ответственности как у собственника, а не принимать позицию квартиранта. Считаю, что такой способ управления в г. Моздоке неприемлем по причине того, что в наших домах нет специалистов, готовых взять на себя эти заботы. А если есть, то вряд ли они будут заниматься этим бесплатно, а собственники вряд ли готовы назначить достойную зарплату. Таким образом, непосредственное управление при отсутствии грамотных специалистов приведет к развалу инженерных сетей многоквартирного дома ввиду ненадлежащего обслуживания, накоплению долгов перед поставщиками коммунальных ресурсов и как следствие – прекращению комфортного и безопасного проживания жильцов.

Управление многоквартирным домом товариществом  собственников жилья (ТСЖ)
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В отличие от других способов управления многоквартирным домом необходимо, чтобы решение о создании товарищества собственников жилья было принято более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 135 и п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Тогда как для других способов управления необходимо превышение 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В ТСЖ может входить как один многоквартирный дом, так и несколько. ТСЖ регистрируется в форме юридического лица, имеет свои название, устав, печать и штат работников, состоящий из председателя, бухгалтера и нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. Одним из недостатков при выборе этого способа управления является высокий уровень расходов на содержание штата. (Представьте себе средний дом из 60 квартир, который должен содержать вышеуказанный штат.) При ТСЖ предусмотрено участие в программе по выполнению капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (когда, напомним, 95% средств выделяется государством, 5% - жильцами).
ТСЖ - это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями в случае обнаружения нарушений товарищества привлекаются к административной ответственности. За выявленные нарушения Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20000 до 50000 рублей, а по некоторым статьям – от 200000 до 500000 рублей. Я думаю, что в случае обнаружения нарушений вряд ли у ТСЖ останутся средства для обслуживания мест общего пользования дома, а на ТСЖ как юридическом лице нужно поставить крест. ТСЖ Моздока в большинстве случаев носят формальный характер, и, думаю, вряд ли соответствуют стандартам, установленным законом, а именно: имеют штат, состоящий из председателя, бухгалтера и нескольких специалистов, расчетный счет, открытый в банке. Добавьте сюда наличие спецтехники, которая в настоящее время стоит весьма недешево. При указанной форме управления жильцы должны перечислять денежные средства за жилые помещения и на содержание общего имущества своего дома на расчетный счет ТСЖ. Товарищество собственников жилья в силу закона является исполнителем коммунальных услуг. Его председатель, в свою очередь, от имени ТСЖ должен заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (п.п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 149 ЖК РФ), так как в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» потребителями товаров и услуг в сфере электро-, тепло-, водоснабжения в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья. При создании ТСЖ жильцы многоквартирного дома так же, как и при непосредственной форме управления, должны отличаться высокой степенью сознательности и ответственности.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление. При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг) исполнитель (управляющая организация) обязан оказывать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Думаю, что эффективной схемой управления многоквартирными домами в Моздоке является создание ТСЖ (для возможности участия в программе капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ) с обязательной передачей всех полномочий от ТСЖ к управляющей компании, поскольку только специализированная организация со своим штатом специалистов и спецтехникой может выдержать ту нагрузку, которая несет на себе управление многоквартирными домами. Но хотелось бы отметить, что управляющие компании должны принять на себя все функции управления домом, а не перейти в разряд обслуживающей организации, заключив договор обслуживания (а не управления) многоквартирного дома, в котором оставляют себе только услуги, которые приносят легкие деньги. При этом отказываются от оказания ответственных услуг, таких, как предоставление коммунальных услуг, «сбросив» их на плечи председателей ТСЖ, как правило, не имеющих опыта и знаний решения таких вопросов. Более того, такие организации не участвуют в снижении потерь энергоресурсов в инженерных сетях дома, ведь они не предоставляют коммунальные услуги, а следовательно, не несут ответственности за их утечку. При этом на собраниях жильцов многоквартирных домов представители обслуживающей организации вводят последних в заблуждение, пугая, что если обслуживающая организация возьмет на себя эти услуги, то их тарифы на обслуживание поднимутся. Но отказываясь от этой части услуг, жильцы многоквартирного дома отказываются и от проводимых работ по снижению потерь энергоресурсов в инженерных сетях их дома, которые как следствие ложатся на плечи жильцов, что выходит гораздо дороже. Как гласит народная мудрость, скупой платит дважды. И остается без ответа самый часто задаваемый вопрос - кто должен устранять и снижать потери энергоресурсов в наших домах? Ведь с ресурсоснабжающими организациями все равно придется рассчитываться, исходя из показаний общедомовых приборов учета, следовательно, эту работу надо проводить. Считаю, что позиция председателей ТСЖ при подписании договоров с обслуживающими и управляющими организациями должна быть однозначной – обязательное условие об оказании услуги, в которую входят: контроль, расчет и начисление потребленных коммунальных ресурсов, исходя из показаний общедомовых приборов учета.
В этой части считаю необходимым участие АМС города, поскольку жильцы многоквартирных домов не обладают специальными и юридическими познаниями при заключении договоров, а юристы администрации могли бы помочь в создании таких договоров и принять участие при их заключении в целях защиты прав и интересов жильцов многоквартирных домов.
В. АНТОНЮК,
юрист.

Наш комментарий

Как-то однобоко поделился информацией по способам управления многоквартирным домом юрист «Моздокэнергосбыта» В. Антонец. Ясно проглядывается основная мысль статьи: нужно выбрать способ управления домом Управляющей компанией, которая «должна» покупать все энергоресурсы, в том числе покупать у Энергосбыта электроэнергию. Ну очень уж не хочется Моздокскому Энергосбыту работать с населением, с должниками. Давайте и мы рассмотрим предусмотренные законодательством способы управления многоквартирным домом, плюсы и минусы каждого способа.
Итак, непосредственное управление, на которое, кстати, в 2010 г. перешли все дома, обслуживаемые УК «Управ Дом». И перешли по одной единственной причине – чтобы согласно закона «О защите прав потребителей» и Жилищного Кодекса отстоять свое право получать коммунальные ресурсы непосредственно от ресурсоснабжающих организаций минуя посредников. И толчком к принятию такого решения были действия «Моздокэнергосбыта» к принуждению УК «Управ Дом» через прокуратуру и суды к покупке и перепродаже электроэнергии. К слову говоря, прокуратура по этим вопросам не выявила нарушений у УК «Управ Дом», суд «Моздоэнергосбыт» проиграл. Но попытки привлечь на свою сторону теперь уже жильцов, судя по статье, продолжаются.
Стоит отметить, что на VI Всероссийском форуме руководителей предприятий ЖКХ (декабрь 2010 г.) была озвучена такая статистика: 90 % управляющих компаний, перепродающих коммунальные ресурсы, - банкроты! Виктор Плескачевский, председатель Комитета Государственной Думы РФ по собственности, в своем выступлении на форуме сказал: «Мы вынуждены признать, что на сегодняшний день те решения, которые есть в сфере ЖКХ, мягко говоря, не соответствуют ни ситуации, ни возможностям страны – тем более, потребностям граждан». Признав, что законодательно закрепив обязанность управляющих компаний перепродавать ресурсы, Правительство РФ допустило ошибку, пойдя на поводу у энргоснабжающих организаций под их красивое утверждение, что будет создан единый центр ответственности, который представлен ТСЖ и управляющими организациями.
Об этом же в своей статье утверждает и В. Антонюк. Он пишет: «… управляющие компании должны принять на себя все функции управления домом, а не перейти в разряд обслуживающей организации, заключив договор обслуживания (а не управления) многоквартирного дома, в котором оставляют себе только услуги, которые приносят легкие деньги. При этом отказываются от оказания ответственных услуг, таких, как предоставление коммунальных услуг, «сбросив» их на плечи председателей ТСЖ, как правило, не имеющих опыта и знаний решения таких вопросов. Более того, такие организации не участвуют в снижении потерь энергоресурсов в инженерных сетях дома, ведь они не предоставляют коммунальные услуги, а, следовательно, не несут ответственности за их утечку. При этом на собраниях жильцов многоквартирных домов представители обслуживающей организации вводят последних в заблуждение, пугая, что если обслуживающая организация возьмет на себя эти услуги, то их тарифы на обслуживание поднимутся. Но отказываясь от этой части услуг, жильцы многоквартирного дома отказываются и от проводимых работ по снижению потерь энергоресурсов в инженерных сетях их дома, которые как следствие ложатся на плечи жильцов, что выходит гораздо дороже».
Во-первых, обслуживание, в основном, старых многоквартирных домов с прогнившими инженерными сетями не такое уж легкое дело. А вот в остальном действительно вводит всех в заблуждение В. Антонюк. Как только «Моздокэнергосбыт» стал начислять населению потери электроэнергии, электрики Управ Дома в течение полутора лет проводили тщательное обследование электрических сетей всех обслуживаемых домов с устранением выявленных недостатков. А недостатков, вызывающих потери, было выявлено множество. Таких как: банальное воровство, «подпольные цеха» в подвалах, более чем в половине домов отсутствовал учет части подъездов, подвалов, уличного освещения. Все эти факторы вызывали потери, оплата которых легла на жильцов домов. Все выявленные недостатки были устранены силами УК «Управ Дом». А где же были раньше электросети, которые десятилетиями обслуживали эти дома?
Лукавит В.Антонюк и про возможность увеличение тарифа. Рассмотрим ситуацию – Управдом покупает и перепродает электроэнергию. Для этого нужно создать абонентскую, контролерскую и аварийно-диспетчерскую службы, предоставить им помещения (оплачивая их аренду), обеспечить их оргтехникой, платить работникам служб заработную плату, налоги, оплачивать за тепло, электроэнергию, воду, канализацию и т.д. А это расходы немалые. И за чей счет эти расходы, позвольте спросить, если предполагается, что мы должны продать населению электроэнергию по той же цене, по которой купили?
А вот об участии Управдома в снижении потерь энергоресурсов в инженерных сетях стоит сказать подробнее. Устранив все выявленные недостатки, Управдом начал установку в подъездах домов датчиков движения, которые только за 2010 г. позволили сэкономить более 16000 Квт. электроэнергии. Экспериментально выяснив, что, все-таки, большую часть потерь дают старые счетчики, при помощи Управдома в 16 домах большинство жителей заменили свои приборы учета электроэнергии. Кстати, работы по замене приборов учета были проведены силами работников Управдома бесплатно. В 12 домах были установлены Автоматические системы контроля учета электроэнергии (АСКУЭ) на общедомовых и мест общего пользования приборах учета. А в 3 домах такие системы были установлены с присоединением и квартирных приборов учета. Результат налицо – потери в домах, где нет АСКУЭ, снизились более чем в два раза. А там, где установлена АСКУЭ, потери снизились до уровня нормативных потерь – 3-5 %. Напрашивается вопрос: А что делает «Моздокэнергосбыт», как поставщик электроэнергии, для снижения потерь, кроме их учета и начисления?
Вернемся к обсуждению способов управления домом. Процитируем следующий отрывок из статьи: … При этом жильцы должны выбрать ответственного за дом, который от имени собственников квартир всего дома на основании нотариально заверенного протокола общего собрания жильцов, в котором будут указаны его полномочия, заключит указанные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он будет нести ответственность за выполнение обязательств по оплате поданных коммунальных ресурсов в многоквартирный дом. Обслуживание жилья осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных подрядных (специализированных) организаций. В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (когда 95% средств выделяется государством, 5% - жильцами)… Здесь В.Антонюк напрочь отбивает охоту у жильцов выбрать непосредственный способ управления. Действительно, кто захочет нести ответственность за выполнение обязательств по оплате поданных в дом коммунальных ресурсов? Да и в чем заключается эта ответственность? В оплате за должников? В законе об этом ничего не говорится.
И утверждение, что дом не попадет в программу капитального ремонта, заведомо ложное. Ведь наши дома попадают и капитальный ремонт проводится. Прослеживается явное стремление автора статьи всеми правдами и неправдами отбить у жильцов охоту выбрать этот способ управления. И только, похоже, потому, что при этом способе управления нет обязанности управляющих компаний покупать и перепродавать ресурсы.
Так же прослеживается стремление призвать существующие ТСЖ покупать у ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы. Но и это не главная цель статьи. Приведя пугающие цифры штрафов и их последствия для ТСЖ, В. Антонюк приводит всех к мысли, что панацеей от всех бед собственников в вопросах ЖКХ является только управляющая компания, покупающая и перепродающая коммунальные ресурсы. Только так и не иначе. Для этого он призывает: … «Считаю, что позиция председателей ТСЖ при подписании договоров с обслуживающими и управляющими организациями должна быть однозначной – обязательное условие об оказании услуги, в которую входят: контроль, расчет и начисление потребленных коммунальных ресурсов, исходя из показаний общедомовых приборов учета. В этой части считаю необходимым участие АМС города, поскольку жильцы многоквартирных домов не обладают специальными и юридическими познаниями при заключении договоров, а юристы администрации могли бы помочь в создании таких договоров и принять участие при их заключении в целях защиты прав и интересов жильцов многоквартирных домов»...
Как же в этом случае будут работать Электросети и Энергосбыт, лишившись всех проблем, в том числе и с должниками? Ответ очевиден - припеваючи. Да и что-то не припомнится, чтобы Энергосбыт хоть раз предъявил претензии Электросетям за ненадлежащее качество поставляемой жильцам электроэнергии. Таких фактов много – достаточно вспомнить, что, к примеру, в дом по ул. Юбилейная 1 несколько лет подавалась электроэнергия с значительными колебаниями от нормы. У жильцов выходила из строя бытовая техника, очень часто перегорали лампочки. А ответственности за это так никто и не понес.
Не знаем, умышленно или по незнанию, юрист В. Антонюк умалчивает, что в принятых в июле 2011 г. новых Правилах предоставления коммунальных услуг отмечено, что жильцам теперь дано право самим выбирать – то ли платить поставщикам коммунальных услуг напрямую, то ли поручить это управляющим компаниям. Это решение Правительство РФ приняло в изменение Жилищного Кодекса, учтя все негативные последствия прежней законодательной обязанности управляющих компаний перепродавать жильцам многоквартирных домов коммунальные ресурсы.
И к чему, собственно, в своей статье призывает собственников квартир юрист В. Антонюк? Обанкротить управляющие компании, как и тысячи компаний по стране? Оставить жильцов одних со своими многочисленными проблемами? Снять с ресурсоснабжающей организации всякую ответственность? Непонятно. Надеемся, что он ответит на наши вопросы.

Комментарий

Алан (27.01.2012 09:40)
Всегда приятно читать новые статьи Виктора Антонюка и из раза в раз ловить себя на мысли, что ход реформы ЖКХ и ход мыслей Виктора – разнонаправлены.
Ну нельзя выставлять свои узконаправленные интересы отдельно взятой организации как всеобщее благо. Нет, в частной беседе или в любом ином непубличном споре, конечно, можно говорить об этом, но утверждать это со страниц газеты….. вы меня извините.
Тут не надо даже отличаться высокой сознательностью и обладать высокой ответственностью, а именно этими качествами, считает автор, обделены большинство наших жителей, что бы понять, что отдельно взятая организация отстаивает свои интересы в данной статье. В ней заложен очень глубокий и правильный смысл, - оказывается при непосредственном способе управления и управления посредством ТСЖ на жильцов возлагается очень много ответственности, а вот при управлении домом Управляющей компанией, - совсем другое дело! Они за все ответят, ату их!
Снимаю шляпу перед автором, - аргумент сильнейший! И кому то он действительно понравится, но уверяю не большинству. Хочу особо отметить, и уверяю вас, что самый главный смысл, заложенный в реформе ЖКХ – это как раз повышение ответственности собственника. Ведь квартиросъемщик стал собственником, и уровень ответственности у него повышается автоматически. И примеров у нас в городе, где жители проявляют сознательность и хозяйский поход тоже предостаточно. Именно поэтому все дома обслуживаемые УК «Управ Дом» решили сменить способ управления на непосредственный. Ведь именно непосредственный способ управления позволяет собственникам сохранить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями и никаких иных целей эта смена не преследовала. Решение это было принято на общем собрании домкомов, т.е. представителей собственников и закреплено подписями в соответствующих протоколах собраний по каждому дому.
Особое спасибо хочется сказать автору за его мнение о "легких" деньгах УК. Автор убежден, что самая важная и ответственная функция УК – это покупка и перепродажа жителям ресурсов. И возьми УК на себя эту функцию, деньги, получаемые ею, сразу переходят в разряд трудных, - не легких. А обслуживание, - это так себе, работенка.

Можно многое комментировать в данной статье, практически каждый пункт, но самое главное в ней, - центральная мысль, - найти козла отпущения который бы «взял на себя все» - и обязанность по оплате, и ответственность за качество электроэнергии, и еще чего нибудь, что усложняет кому-то жизнь. И этим виновником выставляют УК, с чем я лично категорически не согласен.

 

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Покорми рыбок

Погода в регионе

Защита и статистика

Этот сайт защищен «Site Guard»

Яндекс.Метрика