В долг на 20 лет...

Поможет ли кредитование провести капремонт многоэтажного дома? Госдума готовит ко второму чтению законопроект, который введет для собственников многоэтажек обязательный платеж на капремонт.

Эксперты предлагают дополнить закон альтернативной моделью финансирования ремонта – с помощью банковского кредита.
Законопроект, подготовленный при участии Фонда содействия реформированию ЖКХ, предлагает переложить все расходы по капремонту на плечи жильцов. Им предстоит каждый месяц отчислять со всех домов от 3 до 10 рублей за один квадратный метр. Сколько именно решать должны региональные власти. Деньги эти будут поступать в созданные в регионах фонды, а затем перераспределяться на часть домов по муниципальным графикам.
Эксперты подсчитали что квартплата может вырасти минимум на 15%. При этом законопроект не предполагает участия в финансировании ремонта бюджетных денег – даже в рекомендательном плане. До сих пор, напомним, приводить дома в порядок регионам помогал Фонд содействия реформированию ЖКХ, в который «закачали» сотни миллиардов рублей из федерального бюджета. С 2008 года из этого фонда на ремонт и переселение из аварийного жилья было потрачено более 213 млрд. рублей, 113 млрд направили региональные бюджеты и собственники, которые вносили довольно скромный вклад – только 5-10% стоимости ремонта.
«Законопроект, на наш взгляд, очень спорный, - заявил «Российской газете» эксперт института экономики города Дмитрий Гордеев. – Во-первых, он выхолощен, состоит из отсылок, все основные моменты его реализации, даже такие вещи, как страхование и кредитные отношения (то, что всегда регулировалось на федеральном уровне), предлагается прописывать каждому региону по своему. Во-вторых, предлагается модель, по которой деньги с собственников жилья собираются в обязательном порядке, но при этом у регионального фонда нет конкретных обязательств ни перед кем – каким образом средства будут «возвращаться» конкретному дому, на каких условиях, какой будет очередность – все это абсолютно непрозрачно».
С экспертом согласна и председатель думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Главный недостаток проекта, по ее мнению, - концепция «общего котла», куда сдают деньги как жильцы старых домов, требующих серьезного ремонта, так и собственники жилья в новостройках. «Распределять средства из регионального бюджета будет чиновник, - констатирует Галина Хаванская. – Можно только догадаться, как это будет происходить, особенно если учесть уровень коррупции в нашей стране».
Кроме того, считает глава думского жилищного комитета, государство не должно снимать с себя обязательства по софинансированию ремонта – его обязанность привести в порядок старые дома закреплена федеральным законом.
Предполагается, что в новой версии закона это положение можно будет изменить и в каждом доме можно будет создать свой фонд ремонта, не «размазывая» эти средства на все дома региона. В этом случае управлять распределением средств будет общее собрание через товарищество собственников жилья или управляющую организацию.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Дмитрий Гордеев, Институт экономики города:
- Мы подготовили альтернативный вариант финансирования капитального ремонта и считаем, что эта возможность так же должна быть заложена в федеральный закон. Схема проста: ТСЖ или УК должны иметь возможность взять кредит в банке. Сегодня банки не идут на такое кредитование, поскольку у них нет гарантий возврата кредита. Значит задача законодателей – создать условия для развития таких кредитов.
Например, в Эстонии правительством создано госучреждение, которое дает – под небольшой процент – поручительство собственникам жилья, когда они обращаются за банковским кредитом. Предварительно проверяется, активно ли работает в доме ТСЖ, есть ли должники, т.е. оценивает риск невозвращения средств.
Но вот деньги выданы, ремонт произведен. В результате сокращаются энергопотери – расходы на оплату горячей воды и тепла снижаются на 20-30%. Это позволяет делать ежемесячные платежи необременительными.
Как эту схему адаптировать для России? Мы предлагаем дать в законопроекте возможность собственникам накопить «стартовый взнос» на особом счете: 10-15% от стоимости ремонта некого типового («среднего») дома в регионе. Деньги этого фонда ремонта дома должны быть персонифицированы, их нельзя «перекинуть» для ремонта другого дома. Собственники их накопившие, смогут использовать их в качества первого взноса при получении кредита. Либо, если возникнет такая необходимость – расходовать в экстренных случаях (например, при аварии).
От законодателя требуется несколько вещей: в поправках можно получить регионам создать гарантийные агентства, предоставляющие ТСЖ и УК поручительства для получения кредита на оставшуюся сумму; распространить на такие счета систему страхования вкладов; прописать такую схему использования кредита, чтобы распоряжаться им было невозможно без решения общего собрания собственников (чтобы защитить жителей от недобросовестных управляющих).
Сейчас вносятся поправки в ГК: прописываются новые виды банковских счетов, в том числе номинальный счет. Если внести поправки, такие счета можно «адаптировать» под нужды ТСЖ и УК. Суть в том, что счет открывает ТСЖ или УК, но владельцами аккумулируемых средств являются собственники помещений. «Распаковать» счет можно только имея протокол общего собрания собственников, который предъявляется банку. По таким счетам банк обязан проводить проверку – действительно ли проходило собрание принимались ли решения о расходовании средств.
Активные собственники должны иметь возможность провести ремонт независимо ни от каких региональных фондов и чиновников.

ПРАКТИКА


Сколько может стоить капремонт в кредит?

Исходные данные:
  • стоимость ремонта типового 5-ти этажного дома (площадь 3,5 тыс. кв.м.) – 8 млн. руб.
  • накопленный фонд ремонта дома (15%) – 1,2 млн.руб.
  • бюджетная субсидия на повышение энергоэффективности (25%) – 2 млн.руб.
  • процентная ставка по кредиту (12%) – погашается за счет бюджетных средств;
  • плата за поручительство регионального гарантийного агенства (1% в год на 75% от суммы кредита).
Расчеты:
  • потребность в кредитных средствах: 8-1,2-2=4,8 млн.руб.
  • сумма ежемесячного платежа по возврату кредита исходя из срока кредита 20 лет: 4800000:(20х12)=20 000 руб.
  • сумма ежемесячного платежа (за весь дом) за поручительство регионального гарантийного агентства 20000х0.01 = 200 руб.
  • Итоговая сумма ежемесячного платежа за весь дом: 20000+200=20200 руб.
  • Итоговая сумма в расчете на 1 кв.м. 20200:3500=5.77 руб./кв.м/мес.
  • Итоговая сумма ежемесячного платежа в расчете на среднюю 2-комнатную квартиру 54 кв.м. : 54х5.77=312 руб./мес.

Источник: институт экономики города.
«Российская газета», №146 (5819) от 28 июня 2012 года.

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Покорми рыбок

Погода в регионе

Защита и статистика

Этот сайт защищен «Site Guard»

Яндекс.Метрика

Комментарии