Поводом для беседы корреспондента «Северной Осетии» с председателем Комитета ЖКХ администрации г. Владикавказа Игорем ШАТАЛОВЫМ послужили многочисленные обращения читателей в газету.

- Игорь Юрьевич, если с платой за такие виды коммунальных услуг, как электроэнергия, газ, теплоснаб¬жение, вывоз мусора и т.д. потре¬бителям в основном уже все ясно, то вот по техобслуживанию у людей сплошные вопросы...
- Начнем с того, что быть соб¬ственником квартиры - это не только иметь право владения, пользования и распоряжения своим и общим иму¬ществом в многоквартирном доме, но еще и нести бремя по его содержанию. Реформа жилищно-коммунального хозяйства началась в 90-е годы с пере¬дачи большинства объектов жилищного фонда в частную собственность. Бесплатный процесс приватизации жилья показал, что граждане так и не смогли осознать степень своей ответственности, возложенной на них как на собственников.
А тем временем государство больше не будет заботиться о состоянии многоквартирных домов, в том числе о текущем и капитальном ремонте. Соб¬ственники помещений в многоквартирном доме теперь несут бремя расходов по содержанию общего имущества пропорционально своей доле, то есть занимаемой общей площади своей квартиры или нежилого помещения. Иными словами, жители сами обязаны вовремя заботиться о состоянии крыш, лестниц, лифтов, мусорокамер, внутридомового инженерного оборудования, фасада, придомовой территории и так далее. Поэтому обязаны производить текущий ремонт имущества и отдельно накапливать средства на капитальный эемонт своего жилья.
- Хорошенькое дело! Как заботиться обо всем этом, если дома годами не ремонтировались, дошли, что называется, до ручки, а теперь людям предлагается взяться за ремонт самим? Не справедливее было бы сначала привести все это хозяйство в порядок?
- Но ведь именно поэтому и была сздана Госкорпорация "Фонд содействия реформированию ЖКХ" и редусмотрены финансовые средства в сумме 240 млрд руб., чтобы привести жилой фонд страны в порядок, так, например, республика имеет возможность получить из госкорпорации 1,5 млрд руб. при выполнении более десятка условий, в том числе самими жителями. Для УЧАСТИЯ В этой программе им тоже необходимо выполнить два условия. Во-первых, самостоятельно выбрать управляющую компанию или сформировать ТСЖ. И, во-вторых, составить смету на капремонт и провести голосование о согласии владельцев на 5-процентное софинансирование. Решение о капремонте должно быть принято на собрании 2/3 голосов.
- Как же определить, во сколько такой ремонт обойдется?
- В качестве примера приведу расчет стоимости комплексного капитапьного ремонта в многоквартирном доме в
г. Владикавказе. Предположим, что его общая площадь 4000 м2. Предстоят ремонт кровли, утепление фасадов, чердака, подвала, замена инженерных коммуникаций с установкой приборов учета и узлов управления, замена или ремонт лифтового оборудования. Общая стоимость всего ремонта не может превышать 2790 руб. на 1 м2 общей площади. Следовательно, максимальная сумма заявки такого дома - 11160000 руб. Владельцы жилых и нежилых помещений должны в этом случае внести 5% от этой суммы, т.е. 558000 руб. При этом доля оплаты жильцами типовой 2-комнатной квар¬тиры общей площадью 54 м2 составля¬ет 150660 руб. Но, владельцам необхо-димо внести всего 5%, т.е. 7533 рубля. И единственный способ получить деньги от государства на капремонт своего частного имущества - из Фон¬да содействия реформированию ЖКХ при выполнении его условий. Поэтому, собственникам остается сказать одно: не упустите свой шанс!
- С капитальным ремонтом все ясно - он делается частично за счет средств граждан, при этом есть уникальная возможность получить большую часть средств от государства. Но за техобслуживание-то владельцы каждой квартиры платят ежемесячно, и деньги немалые. У людей неизбежно возникает вопрос: за что?
- Обязанность платить за техобслуживание или за управление имуществом, (что одно и то же), касается только владельцев помещений в мно¬гоквартирных домах. В собственности гражданина, напомню, находятся как сама квартира, так и места общего пользования. Размер доли в пра¬ве общей собственности на общее имущество пропорционален площади квартиры.
Собственники обязаны либо сами заботиться о состоянии своего имущества, либо за свои средства поручить управлять своим многоквартирным домом управляющей компании, либо товариществу собственников жилья. Но в любом случае обязательно техническое обслуживание.
- А кто все-таки должен контролировать техническое состояние многоквартирных домов, которое зачастую неудовлетворительное? Разве не муниципалитет?
- Приватизация жилья в нашей стране началась почти 20 лет назад, однако у массы участвовавших в ней людей до сих пор психология нанимателя, а не собственника. Со¬гласно Федеральному закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", управление, содержание и ремонт многоквартирных домов НЕ является ответственностью органов местного самоуправления.
Жилищный фонд - не собственность муниципальных властей, они не могут им распоряжаться. Термин "муниципальное жилье" применим сегодня только по отношению к переселенческому жилфонду, где все 100% квартир муниципальные. А если хоть одна квартира приватизирована, то дом уже представляет смешанную форму собственности. И муниципалитет - такой же собственник помещений в доме, как и все остальные, он не обладает правом единолично решать вопросы управления, тем более нести ответственность за весь дом. Ранее муниципальные предприятия работали в жилых домах по договору не с собственниками, а с муниципалитетами, но это время закончилось с вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Теперь полномочиями по контролю за состоянием жилфонда наделены только Госжилинспекция республики, а за качеством предоставления услуг - Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
- Вот вы сказали, что плата за управление имуществом или, как его привыкли называть, техобслуживание жилья, - это плата, вносимая за поддержание своего имущества в работоспособном состоянии. А кто определяет ее размер?
- Эта плата не является регулируемым тарифом, т.е. она не устанавливается государственными или муниципальными структурами. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за техобслуживание, то он устанавливается органом местного самоуправления. Так что администрация г. Владикавказа устанавливает только рекомендуемые тарифы, которые рассчитываются из минимальных потребностей по техобслуживанию (ТО) жилья. В 2009 году рекомендуемые ставки платы за ТО в многоквартирном жилищном фонде за 1 м2 общей площади жилья составляют: для 6 и более этажей домов - 8,35 руб; в жилых домах, имеющих от 3 до 5 этажей включительно, - 7,51 руб.; для муниципальных общежитий, коммунальных квартир, общих дворов, маневровых и ветхих жилфондов, для жилых домов с пониженной комфортностью, для жилых домов, имеющих менее 3 этажей, - 5,00 руб.
- Игорь Юрьевич, получается, что размер платы за техобслуживание жители домов, где созданы ТСЖ или управляющие компании, определяют сами, но с учетом рекомендуемых местной администрацией тарифов?
- Именно так, причем, не имеет значения, созданы в доме ТСЖ, УК, или там действует непосредственное управление: за техобслуживание платят все, кто владеет помещениями в многоквартирном жилом доме. Что именно собственник должен включать в техобслуживание, прописано в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ...».
Структура тарифов на техобслуживание включает 4 основных позиции.
Во-первых, управление многоквартирным жилфондом, включающее зарплату председателю, бухгалтеру, ведение бухгалтерского и статистиче¬ского учета, заключение договоров, выставление счетов за все потребленные ЖКУ, обслуживание банковского счета, мероприятия по принудительному возмещению обязательных платежей в судебном порядке, отчисления на страхование имущества и т. д.
Во-вторых, благоустройство, санитарное состояние здания и придомовой территории, включающее зарплату дворнику, освещение мест общего пользования, посадка деревьев, кустарников, проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий и т. д.
В-третьих, обслуживание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования, включающее аварийно-диспетчерское обслуживание, устранение канализационных засоров, ремонт электропроводки и т. д.
В-четвертых, обслуживание и текущий ремонт строительных конструкций здания, фундамента, отмосток, желобов, подъездов, дверей и т. д.
- И все эти затраты представлены в тарифе по техобслуживанию 8,35 рубля, которые мы платим за 1 м2 общей площади жилья?
- Да, это тот минимальный тариф, который обязан вносить собственник жилья. Кстати, есть определенный набор работ в техобслуживании, которые нельзя не проводить. К примеру, освещение лестничных клеток и подъездов, проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий, подготовка дома к эксплуатации в осенне-зимний период... Но если в доме ведется круглосуточная охрана, сделан евроремонт мест общего пользования, убираются лестничные клетки, вкручиваются лампочки, установлена система видеонаблюдения..., то за это платить придется значительно больше, чем 8,35 руб.
Если в доме не проводить регулярное техобслуживание, то придется производить капитальный ремонт жилья, а это, как я уже сказал, в сотни раз дороже.
- А если в собственности гражданина две и более квартиры? Должен ли он платить за техобслуживание каждой квартиры? Ведь живет-то он в одной?
- Если человек может позволить себе владеть несколькими квартирами, то платить и налоги, и за техобслуживание он обязан за каждую, а не только за ту, в которой он прописан. И платить за техобслуживание жители должны с той даты, которая указана в свидетельстве о госрегистрации права их собственности на квартиру, а не с того момента, как ошибочно полагают некоторые собственники, когда они завершили ремонт и переехали...
Н. БЕТЧЕР