Коментарии к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме

В статье даны разъяснения - что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и требования по его содержанию.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Субъекты бремени содержания общего имущества

В части 3 ст. 30 ЖК РФ указано, что собственники жилых помещений (жилых домов, частей жилых домов; квартир, частей квартир; отдельных комнат - ст. 15 ЖК РФ) несут бремя содержания данных помещений и, "если данные помещения являются квартирами -общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме...". Только собственниками квартир в отношении установления бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме законодатель не ограничивается, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме. Из статьи 36 ЖК РФ следует, что общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности не только гражданам, но и организациям, муниципальным образованиям, субъектам РФ и Российской Федерации. Таким образом, необходимо считать, что обязанность нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ), равно как и бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ), имеют собственники всех помещений в многоквартирном доме. При этом к собственникам помещений необходимо относить лиц, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации право собственности на расположенные в многоквартирном доме:

 

-жилые помещения, признанные таковыми в соответствии с положениями гл. 2 ЖК РФ; -нежилые помещения (встроенные и пристроенные), являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества и не входящие в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества в многоквартирном доме. Собственниками помещений в многоквартирных домах могут являться граждане, организации различных организационно-правовых форм, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация.

 

В соответствии с законодательством Российской Федерации предметом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила) является регулирование порядка выполнения собственниками помещений в нем обязанности по содержанию общего имущества и несению бремени расходов на его содержание. Указанная обязанность установлена ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, а также ст. 161 ЖК РФ2. Согласно Кодексу (ч. 1 ст. 161) управление многоквартирным домом должно заключаться в обеспечении не только благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решении вопросов пользования указанным имуществом, предоставлении коммунальных услуг жильцам, но и надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, содержание общего имущества в многоквартирном доме является составной частью процесса управления многоквартирным домом, осуществляемого собственниками помещений.

Федеральным законом от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ч. 1 ст. 4) установлено важное правило применения нормативных актов: впредь, до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ, законы и иные нормативные правовые акты, действовавшие на территории Российской Федерации3, могут применяться только в части, не противоречащей Кодексу и Федеральному закону № 139-ФЗ.

Во исполнение указанного требования федеральные органы исполнительной власти должны привести свои нормативные правовые акты, регулирующие отношения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в соответствие с Жилищным кодексом РФ и новыми Правилами. В целях устранения коллизий постановлением Правительства РФ от 21.01.96 № 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" признаны утратившими силу Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415. Эти нормы регулировали отношения по содержанию жилого дома и придомовой территории. В Жилищном кодексе РФ по-новому прямо урегулированы вопросы структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы (п. 16 ст. 12, раздел VII). В связи с этим для устранения проти­воречий необходимо также признать утратившим силу постановление Правительства РФ от 30.07.04 № 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг

Согласно положениям ч. 6-8 ст. 5 ЖК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона 189-ФЗ

органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не могут принимать и применять нормативные правовые акты, регулирующие отношения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, которые противоречат Жилищному кодексу РФ, федеральному закону № 189-ФЗ и иным актам федерального законодательства. Необходимо отменить такие акты или внести в них соответствующие изменения.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме принимают на общих собраниях основные решения по вопросам содержания общего имущества. Управляющие организации и органы управления ТСЖ и ЖСК в рамках управления многоквартирными домами осуществляют действия по содержанию общего имущества, исполняя решения собственников помещений в пределах выделяемых ими на эти цели средств. Необходимо обратить внимание на то, что обязанности управляющих организаций и органов управления ТСЖ и ЖСК по содержанию общего имущества являются не первичными, а производными от обязанности собственников помещений содержать свое имущество. В связи с этим на собственников помещений Правила должны распространяться непосредственно (в первую очередь), а на управляющие организации, органы управления ТСЖ и ЖСК и другие организации - только опосредованно (как следствие возложения на них обязательств, вытекающих из возмездных договоров или членства в таких организациях).

В качестве единственного основания для дифференциации участия собственников помещений в содержании общего имущества в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ предусматривает установление доли обязательных расходов на содержание общего имущества, которая определяется долей каждого конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Следовательно, можно сделать вывод о том, что нормы содержания общего имущества в многоквартирном доме должны быть универсальными для всех собственников, независимо оттого, являются ли они физическими или юридическими лицами и какая у них форма собственности на помещения: частная, государственная или муниципальная. Применительно к договору управления многоквартирным домом это четко подтверждается требованием установления одинаковых условий договора управления для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 162 ЖК РФ). Кроме того, необходимо учитывать, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеют равные обязанности по содержанию общего имущества в нем.

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Часть 1 ст. 36 ЖК РФ, определяющая состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, содержит полный перечень элементов общего имущества, которые потенциально могут входить в его состав. Этот перечень можно условно разбить на блоки.

К первому блоку можно отнести помещения общего пользования в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы) . Надо отметить, что приведенный законодателем в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ перечень помещений общего пользования в многоквартирном доме является не закрытым, а от­крытым. Такой вывод следует из использования при изложении перечня формулировки "в том числе..." Исходя из этого, в частности, в состав общего имущества собственников помещений могут входить подвалы, в которых нет инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования, а также другие нежилые помещения в многоквартирных домах. Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений: -они не должны являться частями квартир;

-предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме. Ко второму блоку отнесены крыши как самостоятельный элемент общего имущества, без каких-либо оговорок.

К третьему блоку целесообразно отнести ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям рекомендуется понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы.

Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям целесообразно понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома. К ограждающим несущим конструк­циям многоквартирного дома необходимо, в частности, относить балки, фермы, плиты, капитальные внешние и внутренние стены (в т. ч. стены лоджий), колонны, перекрытия под и над помещениями дома, балконы. К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома целесообразно, в частности, относить: окна и балконные двери (например, в помещениях общего пользования); ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери. К ограждающим несущим и ограждающим ненесущим конструкциям разумно отнести те конструкции, которые обслуживают более одного помещения (квартиры).

В четвертый блок входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, к которому могут быть отнесены, например: внутридомовые инженерные системы электро-, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; средства пожаротушения; пожарные лестницы; водосточные трубы, колена, воронки и т. п.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения целесообразно относить: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, отключающие устройства; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; первые запорно-регулировочные краны на внутриквартирной разводке на отводе от стояка; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях, и другие подобные элементы.

К внутридомовым системам отопления целесообразно относить: стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета, распределители затрат на отопление и другие подобные элементы.

К внутридомовым системам электроснабжения целесообразно относить: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратуру защиты, контроля и управления: коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автома­тической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от ввода в многоквартирный дом до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.

Эти перечни являются открытыми. Указанное оборудование многоквартирного дома может находиться как за пределами, так и внутри помещений. Обязательным критерием является предназначение указанного оборудования для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48) основные решения, касающиеся содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимают на общих собраниях собственники помещений в таком доме. В зависимости от способа управления многоквар­тирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) решения о содержании общего имущества исполняют: управляющие организации, органы управления ТСЖ, ЖСК или иные специализированные потребительские кооперативы, а при непосредственном управлении многоквартирным домом -лица, оказывающие услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанные организации имеют обязательства в пределах средств, выделяемых собственниками на данные цели. Услуги и работы по содержанию общего имущества направлены, в первую очередь, на обеспечение благоприятных условий пользования жилыми (нежилыми) помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Работы по текущему ремонту общего имущества имеют цель предупредить преждевременный износ элементов общего имущества, поддержать их работоспособность и эксплуатационные показатели, устранить выявленные повреждения и неисправности. Что касается работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, то необходимость в них возникает, если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме достигло установленного уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.

В связи с отсутствием у муниципалитета прав на весь многоквартирный дом, в котором различные помещения находятся в частной и муниципальной (государственной) собственности, надо особо отметить, что при выборе любого способа управления многоквартирным домом орган местного самоуправления (город федерального значения) не имеет прав передавать многоквартирный дом (или общее имущество в многоквар­тирном доме) новой управляющей организации или созданному ТСЖ. Передавать можно только то имущество, на которое имеешь права***. Если многоквартирный дом не имеет единоличного собственника всех помещений в многоквартирном доме, то передача много­квартирного дома (или общего имущества в многоквартирном доме) одним из собственников помещений (муниципалитетом) неправомерна. Вместо этого при смене старого управляющего он должен расторгнуть или изменить ранее заключенные договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями в отношении конкретного многоквартирного дома и урегулировать с ними свои взаимные обязательства. В свою очередь, новый управляющий или ТСЖ заключают необходимые договоры, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг проживающим в доме гражданам.

Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в нем. Для различных собственников это бремя должно быть соразмерным долям в праве общей собственности на общее имущество, определяемым и соответствии со ст. 42 ЖК РФ и ст. 15 Федерального закона № 189-ФЗ.

В Жилищном кодексе РФ неслучайно упомянуто как "бремя содержания общего имущества", так и "бремя расходов на содержание общего имущества". Законодатель хотел подчеркнуть, что содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений посредством несения расходов на содержание общего имущества. Эти две обязанности неразделимы и по содержанию тождественны.

В зависимости от способа управления многоквартирным домом собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в нем путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в этом доме или обязательных платежей и взносов. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений в соответствии с ч. 7 и 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, в соответствии с ч. 5 ст. 155 ЖК РФ должны вносить обязательные платежи и взносы. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, в случае управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. бет. 155ЖКРФ.

По смыслу Жилищного кодекса РФ (ст. 162), собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно управляющей организации, которая является исполнителем всех услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (имеющим право привлекать подрядные и иные специализированные организации) и предоставляет собственникам коммунальные услуги. Управляющая организация не обеспечивает, а сама исполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме даже в том случае, если непосредственно своими силами не выполняет соответствующие работы и услуги, а привлекает для этого других лиц.

В соответствии с Федеральным законом № 189-ФЗ (ч. 1 ст. 4) впредь, до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ, действующие законы и иные нормативные правовые акты применяются, поскольку не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону № 189-ФЗ. При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 9 Федерального закона № 189-ФЗ действие раздела VIII "Управление многоквартирными домами" ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

В качестве общего правила Жилищный кодекс РФ предусматривает, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений только за счет их собственных средств. Как исключение для отдельных категорий граждан предусмотрено предоставление бюджетной помощи.

Заключение

Содержание общего имущества в многоквартирном доме - обязанность в отношении этого имущества. Несение бремени содержания общего имущества является важной обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, которая может быть изменена только федеральным законом или договором. Порядок несения бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется только гражданско-правовыми нормами, а не актами органов государственной власти субъектов РФ или местными правовыми актами. Требования к состоянию общего имущества устанавливаются федеральными законами, актами Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти. За соблюдение этих требований несут ответственность, в первую очередь, собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах своих договорных обязательств.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Alternative flash content

To view this Flash you need Javascript on your browser and updated version of flash player.

Покорми рыбок

Погода в регионе

Защита и статистика

Этот сайт защищен «Site Guard»

Яндекс.Метрика

Комментарии